Kepastian Hukum Pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang Berdiri Diatas Hak Guna Bangunan yang Telah Berakhir di Atas Tanah Hak Pengelolaan: Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Ambon Nomor 24/Pdt.G/2025/PN AMB tanggal 07 Agustus 2025 Juncto Putusan Pengadilan Tinggi Ambon Nomor 60/Pdt/2025/PT AMB tanggal 29 September 2025 Juncto Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 797 K/PDT/2026 tanggal 04 Februari 2026

Fransiskus Rikki Kurnia; Pieter Everhardus Latumenten

doi:10.55606/birokrasi.v4i3.2658

Authors

Fransiskus Rikki Kurnia Universitas Indonesia
Pieter Everhardus Latumenten Universitas Indonesia

DOI:

https://doi.org/10.55606/birokrasi.v4i3.2658

Keywords:

Build-Operate-Transfer (BOT), Build-Transfer-Operate (BTO), Building Use Right, Management Right, Right of Ownership over Condominium Units

Abstract

The Right of Ownership over Condominium Units (SHMSRS) established on an expired Building Use Right (HGB) derived from a Management Right (HPL) creates legal uncertainty regarding both the legal status of the condominium unit and the rights of its owner. Since SHMSRS includes ownership of the individual unit together with common land, common property, and common parts, the expiration of the underlying HGB raises legal issues concerning the continuity of these rights. This study aims to analyze the legal status of SHMSRS and the legal standing of its holder following the expiration of HGB over HPL. The research employs a doctrinal legal method with an explanatory research typology. The analysis is based on the Decision of the Ambon District Court Number 24/Pdt.G/2025/PN AMB, the Decision of the Ambon High Court Number 60/Pdt/2025/PT AMB, and the Decision of the Supreme Court Number 797 K/Pdt/2026. The findings indicate that, according to the courts’ legal reasoning, SHMSRS holders lose their legal standing due to the expiration of the principal HGB derived from HPL. Nevertheless, this study concludes that SHMSRS does not automatically become legally void when the HGB expires. Legitimate SHMSRS holders continue to possess legal standing within the framework of Build-Operate-Transfer (BOT) or Build-Transfer-Operate (BTO) schemes used in condominium development and marketing. Therefore, clearer legal regulations are necessary to ensure legal certainty and provide stronger legal protection for SHMSRS holders.

References

Benuf, K., & Azhar, M. (2020). Metodologi penelitian hukum sebagai instrumen mengurai permasalahan hukum kontemporer. Gema Keadilan, 7(1), 20–33. https://doi.org/10.14710/gk.2020.7504

Diantha, I. M. P. (2017). Metodologi penelitian hukum normatif. Jakarta: Kencana Prenadamedia Group.

El Chidtian, R. A. N. (2013). Hak milik atas satuan rumah susun untuk pertokoan yang berasal dari perjanjian bangun guna serah atas tanah hak pengelolaan. Yuridika, 28(1), 73–92.

Fuady, M. (2002). Kontrak pemborongan mega proyek. Bandung: Citra Aditya Bakti.

Ginting, D. S. C. (2023). Kedudukan hukum pemerintah dan mitra BGS dalam aktivitas pemanfaatan barang milik negara/daerah melalui sistem build, operate, transfer (BOT). Jurnal Notarius Program Studi Kenotariatan Pascasarjana UMSU, 2(2), 288–298. https://doi.org/10.23920/litra.v1i2.771

Herdiansyah, H. (2020). Paradoks hak menguasai negara dalam hak pengelolaan atas tanah berdasarkan putusan peninjauan kembali Mahkamah Agung Nomor 171 PK/TUN/2016. Indonesian Notary, 2(3), 14.

Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2026). Putusan Nomor 797 K/Pdt/2026: PT. Tiga Dewata Indah Mall melawan PT. Modern Multi Guna, Pemerintah Kota Ambon dan Kepala Kantor Pertanahan Kota Ambon.

Pangadilan Negeri Ambon. (2025). Putusan No. 24/Pdt.G/2025/PN.Amb: Tekardjo PT. Tiga Dewata Indah Mall melawan PT. Modern Multi Guna, Pemerintah Kota Ambon dan Kepala Kantor Pertanahan Kota Ambon.

Pengadilan Tinggi Ambon. (2025). Putusan Banding No. 60/Pdt/2025/PT.Amb: PT. Tiga Dewata Indah Mall melawan PT. Modern Multi Guna.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 tentang penyelenggaraan rumah susun, Pub. L. No. 13 Tahun 2021, Republik Indonesia (2021).

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah, Pub. L. No. 18 Tahun 2021, Republik Indonesia (2021).

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2020 tentang perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang pengelolaan barang milik negara/daerah, Pub. L. No. 28 Tahun 2020, Republik Indonesia (2020).

Ranoemihardja, R. A. (1982). Perkembangan hukum agraria di Indonesia: Aspek-aspek dalam pelaksanaan UUPA dan peraturan perundang-undangan lainnya di bidang agraria di Indonesia. Bandung: Tarsito.

Sumardjono, M. S. W. (2008). Tanah dalam perspektif hak ekonomi sosial dan budaya. Jakarta: Kompas.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pub. L. No. 5 Tahun 1960, Republik Indonesia (1960).

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang rumah susun, Pub. L. No. 20 Tahun 2011, Republik Indonesia (2011).

Zulfikar, M. D., Pujiwati, Y., & Wahjuni, S. (2022). Kedudukan hak pengelolaan dalam hukum tanah nasional dikaitkan kepemilikan barang milik negara/daerah. LITRA: Jurnal Hukum Lingkungan, Tata Ruang, dan Agraria, 1(2), 229–245. https://doi.org/10.23920/litra.v1i2.771